Strategia podwyżek czynszów w lokalach mieszkalnych

Szczegóły: Kategoria: Najem; Opublikowano: poniedziałek, 23, kwiecień 2012 10:01; Tomasz Urbaś; Odsłony: 5775

Podwyżki czynszów w lokalach mieszkalnych stanowiących własność prywatną są normowane postanowieniami art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Kluczowe znaczenie dla wyboru sposobu podwyżki czynszów ma określenie jaką część wartości odtworzeniowej lokalu stanowi wyjściowy czynsz w skali rocznej. Na przykład dla stawki odtworzeniowej 4000 zł i czynszu 5 zł/m² miesięcznie wskaźnik wynosi: 5 zł/mc x 12 m-cy / 4000 zł = 1,5 %. Tak obliczony wskaźnik porównujemy z wartością 3 % określoną w art. 8a ust. 4 ustawy.

Właściciel, w którego lokalach są ustalone czynsze znacząco poniżej 3 % wartości odtworzeniowej może rozłożyć podwyżki na dwa etapy. W pierwszej fazie do poziomu 3 % wartości odworzeniowej, a następnie do poziomu rynkowego. Dzięki temu właściciel uniknie na początku ryzyka sądowego, a lokator bez możliwości skutecznej ochrony sądowej zostanie obciążony znacznie większym niż dotychczas czynszem. Drugi etap – z możliwością batalii sądowej będzie konsekwentną realizacją celów właściciela.

Gdy właściciel ustalił wcześniej czynsze na poziomie ok. 3 % i decyduje się na podwyżki ponad 3 % powinien zrobić to jednoetapowo. Z uwagi bowiem na możliwość sporu sądowego, należy jego czas i koszty ograniczyć do jednego procesu, a nie wikłać się w kolejne procesy po kolejnych mniejszych podwyżkach. Przy takiej strategii warto rozważyć nawet jednorazową podwyżkę do poziomu rynkowego.

Właściciel, który już ustalił wysokie satysfakcjonujące go czynsze, może w przyszłości bez większego ryzyka prawnego podwyższać te czynsze o wskaźnik inflacji, co zapewni utrzymanie czynszów na stałym realnym poziomie.

W przypadku najemców zalegających z czynszami dokonywanie podwyżki w większości przypadków jest nieracjonalne. W takim wypadku korzystniejsze jest wdrożenie procedury eksmisyjnej (upomnienie, wypowiedzenie, sprawa sądowa, egzekucja). W wyroku eksmisyjnym sąd najczęściej ustala prawo lokatora do lokalu socjalnego, co skutkuje obowiązkiem opłacania przez niego niskiego odszkodowania na poziomie czynszu sprzed wypowiedzenia najmu. W takim wypadku odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody właściciela do poziomu czynszu rynkowego ponosi gmina, która jest wiarygodniejszym płatnikiem. Przy okazji gmina staje pod presją finansową, aby sprawa wskazania eksmitantom lokalu socjalnego nie obrastała kurzem.