Przyczyna i kalkulacja podwyżki czynszu

Uzasadniona podwyżka czynszu do ponad 3 % wartości odtworzeniowej jest możliwa wówczas, gdy właściciel musi zgromadzić środki na:

  1. obciążające właściciela wydatki związane z utrzymaniem lokalu,
  2. zwrot kapitału,
  3. godziwy zysk.

Pierwsze dwie pozycje są relatywnie szczegółowo określone prawem. Godziwy zysk jest niezdefiniowany ustawowo, pozostawiając swobodę wykładni sądom w konkretnych sprawach.

Na wydatki związane z utrzymaniem lokalu składają się[1]:

  1. wydatki na użytkowanie wieczyste gruntu,
  2. wydatki na podatek od nieruchomości,
  3. koszty konserwacji,
  4. koszty utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości,
  5. koszty przeprowadzonych remontów,
  6. koszty zarządzania nieruchomością,
  7. koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
  8. koszty ubezpieczenia nieruchomości,
  9. inne koszty wynikające z umowy.

Katalog wydatków (kosztów) jest w istocie otwarty (powyżej pkt 9). Umożliwia zatem uznanie za koszt np. ubezpieczenia OC od zdarzeń losowych na terenie nieruchomości, ochrony mienia, odsetek od zobowiązań (np. kredytów) zaciąganych na pokrycie kosztów remontu, o ile tylko wynikają one z stosownej umowy zawartej z dostawcą lub wykonawcą usługi.

Wydatki i koszty dotyczące całej nieruchomości przypadające na lokal ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokalu w powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

Zwrot kapitału obejmuje[2]:

  1. do 1,5 % rocznie nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu,
  2. do 10 % rocznie nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową.

Po wyczerpaniu powyższych odpisów o charakterze amortyzacyjnym nie mogą one być uwzględniane w kolejnych kalkulacjach. W najlepszym przypadku spowoduje to zwiększenie godziwego zysku przy zachowaniu dotychczasowego czynszu.

Godziwy zysk nie jest zdefiniowany ustawowo. Próba interpretacji tego pojęcia może opierać się na ogólnych zasadach umów oraz zasadach współżycia społecznego. Zarówno z zasady ekwiwalentności świadczeń, jak i zasady czynienia ze swego mienia użytku zgodnego z jego przeznaczeniem społeczno gospodarczym można wyciągnąć wniosek, że godziwy zysk jest różnicą pomiędzy przeciętnym czynszem wolnorynkowym, a kosztami, wydatkami i zwrotem kapitału o którym mowa wyżej. Czynsz taki nie ma bowiem charakteru spekulacyjnego, jest akceptowany dobrowolnie przez obie strony stosunku najmu. Stąd wynikający z niego zysk wydaje się zyskiem godziwym.


[1] Art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
[2] Art. 8a ust 4b pkt 1 – zwrot kapitału nie jest tożsamy z pojęciem amortyzacji określonej w ustawodawstwie podatkowym; do celów kalkulacji czynszów należy stosować wyłącznie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.