Zarządzanie nieruchomością wspólną

Nieruchomość wspólna

Większość nieruchomości, zwłaszcza wzniesionych w przeszłości jest własnością więcej niż jednej osoby. Główną przyczyną takiego stanu jest proces dziedziczenia i rozdrabniania własności.

W praktyce można się z spotkać z trzema przypadkami:

  1. grunt wraz z budynkiem stanowią współwłasność wielu osób,
  2. grunt wraz z budynkiem stanowią współwłasność wielu osób, a z lokali korzystają konkretni właścicieli na prawach wyłączności,
  3. grunt i części wspólne budynku stanowią współwłasność wielu osób, a lokale są przedmiotem odrębnej własności. 

Realizacja prawa własności jest najbardziej skomplikowana w pierwszym przypadku. W trzecim wariancie lokale są zarządzane przez właścicieli samodzielnie, a problem współwłasności dotyczy tylko części wspólnych nieruchomości.

Współwłasność jest potencjalnym źródłem konfliktów w zakresie zarządzanie nieruchomością. Są one związane tak z fizycznym korzystaniem z nieruchomości jak z pobieraniem czynszów z wynajmowanych części nieruchomości.

O ile zatem jest to możliwe warto uregulować problemy współwłasności poprzez doprowadzenie do przyznania konkretnemu właścicielowi wyznaczonej części nieruchomości na własność. Operacja taka nazywa się zniesieniem współwłasności.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli regulują Kodeks cywilny oraz ustawa o własności lokali. Wymienionych aktów prawnych nie stosuje się do każdej sytuacji. W zależności od stanu formalno-prawnego może mieć zastosowanie Kodeks cywilny bądź ustawa o własności lokali.

Kodeksowe zasady zarządu

Zasady zarządu unormowane w Kodeksie cywilnym stosuje się do nieruchomości wspólnych w których nie wyodrębniono lokali jako przedmiotów odrębnej własności oraz do nieruchomości, gdzie takie lokale wyodrębniono, ale lokali jest nie więcej niż siedem.

Zarządca

Zazwyczaj zarządzaniem nieruchomością zajmuje się jeden ze współwłaścicieli. Potocznie taką osobę określa się jako zarządcę.

Jednak zarządca nieruchomości to osoba która dokonuje czynności zwykłego zarządu i jest wyznaczona przez sąd. Dzieje się tak w przypadku niemożności uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub gdy większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Osoba nie wyznaczona przez sąd na zarządcę nie jest formalnie zarządcą. Może ona dokonywać czynności zwykłego zarządu za upoważnieniem większości współwłaścicieli. Najczęściej jest ona pełnomocnikiem współwłaścicieli.

Współwłaściciel sprawujący zarząd ma prawo żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego nakładowi pracy. Rynkowa stawka za administrowanie nieruchomością kształtuje się obecnie na poziomie 50-120 gr za 1 m2 administrowanej powierzchni.

Zgoda na czynności

Zarządzanie to podejmowanie szeregu czynności. Remont, przebudowa, wynajęcie, pobranie czynszu to przykłady takich czynności.

Kodeks dzieli te czynności na czynności zwykłego zarządu i na czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu. Niestety nie jest sprecyzowana granica między tymi czynnościami. Przyjmuje się, iż czynności zwykłego zarządu to dokonywanie bieżących napraw, pobieranie czynszów, zapłata podatków, wynajęcie części nieruchomości, która była wynajmowana i jest przeznaczona do wynajmowania. Natomiast za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu można uznać wynajęcie (w przypadku gdy lokal nie był wcześniej wynajmowany), użyczenie, wykonanie remontu kapitalnego. To czy czynność jest czynnością zwykłego zarządu, czy też nie w ostateczności rozstrzyga sąd w konkretnej sprawie.

Zróżnicowanie na czynności zwykłego zarządu i na czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu ma istotne znaczenie dla wyrażania zgody na podjęcie czynności.

Do dokonania czynności zwykłego zarządu jest niezbędna zgoda większości współwłaścicieli. Czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Większość właścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Dla celów dowodowych warto zgodę na poszczególne czynności zarządu posiadać w formie pisemnej.

W przypadku braku zgody na podjęcie czynności zarządu można żądać upoważnienia sądowego do dokonania danej czynności. Sąd bada indywidualnie każdy przypadek biorąc pod uwagę cel czynności i interes wszystkich współwłaścicieli.

Rachunek z zarządu

Każdy współwłaściciel nie sprawujący zarządu może żądać od osoby sprawującej zarząd rachunku z zarządu.

Kodeks nie precyzuje terminu w którym można żądać  sprawozdania. Wydaje się jednak, iż z pewnością żądanie można wystosować na koniec roku kalendarzowego oraz na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to podyktowane chociażby koniecznością dysponowania informacjami dla celów podatkowych.

Rachunek z zarządu musi zawierać pisemne zestawienie wpływów i wydatków. Dołączyć należy także niezbędne dowody uzyskania wpływów i poniesienia wydatków.

Zarząd w ustawie o własności lokali

Ustawa o własności lokali precyzyjnie reguluje zasady zarządzania nieruchomościami wspólnymi w budynkach w których wyodrębniono lokale w samodzielne nieruchomości.

Ogół właścicieli lokali tworzy tzw. wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili, gdy dokonuje się wyodrębnienia już pierwszego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa zarządza częściami wspólnymi nieruchomości z której wyodrębniano lokale. Są to grunty, klatki schodowe, ściany nośne i wyodrębniające lokale, instalacje, dźwigi, dachy, klatki itp.

Zarządca

W toku wyodrębniania własności poszczególnych lokali lub późniejszą umową zawartą w formie aktu notarialnego właściciele mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Osoba to wykonuje w imieniu właścicieli lokali wszystkie czynności zwykłego zarządu.

Zarząd

Gdy lokali w budynku jest więcej niż siedem i nie ma ustanowionego zarządcy właściciele lokali są zobowiązani wybrać zarząd wspólnoty.

Zarząd wspólnoty kieruje pracami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Jego skład może być jednoosobowy lub wieloosobowy. Członkiem zarządu może być osoba nie będąca współwłaścicielem.

Zarząd jest wybierany przez współwłaścicieli większością głosów.

Podejmuje on wszystkie czynności w ramach zwykłego zarządu.

W przypadku konieczności podjęcia czynności przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu zarząd musi dysponować zgodą - upoważnieniem większości właścicieli wyrażonym w formie uchwały.

Czynności zarządu

Podobnie jak Kodeks cywilny ustawa o własności lokali rozróżnia czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu. Jednak precyzyjniej niż w Kodeksie cywilnym wymieniono przykładowe czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  8. nabycie nieruchomości,
  9. wytoczenie powództwa, o sprzedaż lokalu w trybie licytacji, gdy właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Do podstawowych czynności zwykłego zarządu należą:

  1. pobieranie opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  2. pokrywanie kosztów zarządu,
  3. zawieranie umów z usługodawcami usług komunalnych,
  4. wykonywanie napraw i bieżących konserwacji,
  5. wykonywanie remontów określonych w rocznym planie gospodarczym.

Zarząd jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu samodzielnie.

Udział w wydatkach i podział pożytków

Wszystkie koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej są pokrywane przez współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów we wspólnej nieruchomości. W taki samym stosunku współwłaściciele partycypują w pożytkach np. czynszach ze wspólnej nieruchomości. W zależności od formy współwłasności różne są techniczne sposoby realizacji powyższych zasad.

W przypadku nieruchomości wspólnej w której nie nastąpiło wyodrębnienie lokali właściciele są zobowiązani pokrywać na bieżąco realizowane wydatki, proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Jednocześnie z chwilą uzyskania pożytków np. czynszu najmu mają prawo do przypadającego im udziału w tym pożytku.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej zarządzającej nieruchomością z której wyodrębniono lokale w odrębne nieruchomości właściciele są zobowiązani pokrywać koszty uiszczając miesięczne zaliczki w terminie do 10-go każdego miesiąca. Wysokość zaliczek musi być proporcjonalna do udziału współwłaściciela we wspólnej nieruchomości. Pożytki ze wspólnej nieruchomości w pierwszej kolejności służą pokryciu bieżących wydatków, a dopiero ewentualna nadwyżka podlega podziałowi wśród współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów we wspólnej nieruchomości.

Korzystanie ze wspólnych lokali

Współwłasność nieruchomości rodzi problemy korzystania ze wspólnych lokali. Problemy te są spotęgowane z uwagi na fakt, iż polskie prawo bardzo mało miejsca poświęca temu zagadnieniu.

Kodeks cywilny stanowi jedynie, iż każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Z uwagi na lakoniczność unormowania w praktyce wykształciła się szczególna umowa pomiędzy właścicielami - umowa o podziale nieruchomości do korzystania.

Na mocy takiej umowy współwłaściciele postanawiają, iż z określonej części nieruchomości (np. jeden z lokali) ma prawo wyłącznie korzystać jeden z współwłaścicieli. Wyłączne korzystanie sprowadza się do prawa wyłącznego posiadania takiego lokalu i prawa do pobierania wszystkich pożytków (np. czynszów) z lokalu. Jednocześnie współwłaściciel jest zobowiązany do ponoszenia wszystkich kosztów utrzymania lokalu.

Umowa o podziale nieruchomości do korzystania może być zawarta w dowolnej formie. Wręcz o jej istnieniu może świadczyć korzystanie z danego lokalu przez jednego z współwłaścicieli przy braku sprzeciwu pozostałych. Jednak dla celów dowodowych umowę warto sporządzić w formie pisemnej.

Z umową o podziale nieruchomości do korzystania często można spotkać się w umowach sprzedaży udziałów w nieruchomości. Sprzedający ustanawia wówczas na rzecz nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z oznaczonego lokalu, przy czym prawo to jest związane z nabywanym udziałem.

Z ostrożności należy przyjmować, iż umowa o podziale nieruchomości do korzystania jest czynnością przekraczającą czynności zwykłego zarządu. Można jednak spotkać się z poglądami, iż ustanowienie pierwszej takiej umowy w odniesieniu do danego lokalu jest czynnością zwykłego zarządu, a dopiero zmiana takiej umowy jest czynnością przekraczającą zakres czynności zwykłego zarządu.

Przy braku zgody współwłaścicieli na zawarcie umowy o podziale nieruchomości do korzystania sprawę może rozstrzygnąć sąd. Jednak z uwagi na możliwość wzruszenia takiej umowy w przypadku istotnej zmiany okoliczności w których została zawarta, o ile dochodzi do sprawy sądowej warto żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności jest bowiem trwałym sposobem rozwiązania problemów związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności trwale reguluje stosunki własnościowe w dotychczasowej nieruchomości wspólnej. Często zniesienie współwłasności nie jest całkowite. W dużych budynkach mieszkalnych przedmiotem współwłasności pozostają siłą rzeczy grunty, klatki, dachy, instalacje itp.

Współwłasność można znieść w sposób następujący:

  1. fizyczny podział nieruchomości i przyznanie prawa własności jej części (np. lokali) konkretnym właścicielom,
  2. przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i spłata przez niego pozostałych,
  3. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów.

W przypadku fizycznego podziału nieruchomości przeważnie wartość otrzymywanej części nieruchomości różni się od wartości wcześniej posiadanego udziału. W takim przypadku stosuje się odpowiednie dopłaty.

Współwłasność można znieść umownie. Dokonuje się tego poprzez zawarcie umowy o zniesieniu współwłasności w formie aktu notarialnego. Stroną tej umowy muszą być wszyscy współwłaściciele.

W przypadku braku zgody na umowne zniesienie współwłasności każdy ze współwłaścicieli może wnieść sprawę do sądu.