Zaskarżalność do sądu podwyżek czynszów

  • Drukuj
Szczegóły
Kategoria: Najem
Opublikowano: poniedziałek, 23, kwiecień 2012 13:48
Tomasz Urbaś
Odsłony: 12994

Biorąc pod uwagę prawa lokatorów do kwestionowania wysokości podwyżki czynszów należy wyróżnić trzy sytuacje:

  1. podwyżka w wyniku której czynsz nie przekroczy 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku,
  2. podwyżka w wyniku której czynsz wyniesie ponad 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku i jednocześnie nieprzekraczająca w skali roku wskaźnika inflacji za rok poprzedni,
  3. podwyżka w wyniku której czynsz wyniesie ponad 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku i jednocześnie większa niż o wskaźnik inflacji za roku poprzedni.

Podwyżka do 3 %

Podwyżka w wyniku, której czynsz nie przekroczy 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku nie może być skutecznie zaskarżana przez lokatora do sądu[1]. Lokatorowi nie przysługuje również prawo żądania wskazania przyczyn podwyżki i jej kalkulacji[2].

Zasady te obowiązują niezależnie od skali podwyżki np. zarówno podwyżka z 0,5 % wartości odtworzeniowej, jak i z poziomu 2,5 % wartości odtworzeniowej do 3 % nie mogą być skutecznie zaskarżane do sądu, mimo że pierwsza z nich podwyższa czynsz sześciokrotnie.

Wartość odtworzeniową lokalu ustala się mnożąc wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia przez powierzchnię użytkową lokalu[3]. Wskaźnik przeliczeniowy ustala obwieszczeniem wojewoda oddzielnie: dla miasta siedziby wojewody lub sejmiku województwa oraz dla pozostałych miast[4]. Przykładowo przy hipotetycznym wskaźniku 4.000 zł/m2 granica 3 % czynszu wyniesie:

4.000 zł/m2 x 3 % /12 m-cy = 10 zł/m2 miesięcznie.

Wysokość stawki, jak i podwyżki najlepiej zaokrąglać w dół, aby czynsz przypadkowo - w drodze zaokrągleń nie przekroczył 3 %.

Podwyżka ponad 3 % w granicach inflacji

Podwyżkę w wyniku, której czynsz wyniesie ponad 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku, ale jednocześnie skala podwyżki nie przekracza w skali roku wskaźnika inflacji za rok poprzedni uważa się za uzasadnioną[5].

W zasadzie pozbawia to lokatora prawa do skutecznego zaskarżenia podwyżki do sądu[6]. Formalnie lokator ma do tego prawo, ale sąd zgodnie z ustawą zbada jedynie, czy podwyżka nie przekracza wskaźnika inflacji. Gdy to potwierdzi będzie zmuszony uznać podwyżkę za uzasadnioną i oddalić powództwo lokatora.

Mimo takiego uproszczonego badania zasadności podwyżki, lokator może zażądać przedstawienia jej przyczyn i jej kalkulacji. Właściciel musi w terminie 14-u dni przedstawić lokatorowi przyczynę podwyżki i jej kalkulację[7], mimo że nie będą one istotną przesłanką rozstrzygnięcia w sądzie. Z ostrożności wskazując przyczynę i kalkulację należy powołać się zarówno na wskaźnik inflacji, jak i na zmiany elementów kalkulacyjnych (nawet jeżeli byłby to tylko wzrost godziwego zysku). W przypadku nie zachowania terminu i nie zachowania formy pisemnej podwyżka będzie nieważna.

Podwyżka ponad 3 % i ponad inflację

Podwyżka w wyniku, której czynsz wyniesie ponad 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku i jest jednocześnie większa niż wskaźnik inflacji za rok poprzedni daje prawo do ustalenia najwyższego czynszu – nawet rynkowego, wiążąc się jednak z największym ryzykiem prawnym. Stosowania zarysowanych niżej zasad pozwala zmniejszyć to ryzyko.

Przedmiotową podwyżkę uznaje się za uzasadnioną[8], gdy konieczne jest pozyskanie przez właściciela środków na:

  1. wydatki związane z utrzymaniem lokalu,
  2. zwrot kapitału,
  3. godziwy zysk.

Na żądanie lokatora właściciel jest zobowiązany w formie pisemnej przedstawić przyczynę podwyżki i jej kalkulację i to w terminie 14 dni od wezwania. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku podwyżka jest nieważna[9].

Lokator ma prawo zaskarżyć podwyżkę do sądu w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia[10]. Termin ten ma charakter zawitego terminu prawa materialnego, co oznacza iż jego uchybienie nie może być sanowane przez przywrócenie terminu. Tym samym wniesienie powództwa do sądu po tym terminie winno skutkować oddaleniem pozwu, bez merytorycznej oceny zasadności podwyżki.

Udowodnienie zasadności podwyżki w czasie procesu ciąży na właścicielu[11]. Z uwagi na okoliczność, że przesłanki podwyższania czynszów nie są powszechnie znane, podstawowym środkiem dowodowym w sprawie zasadności podwyżki jest dowód z opinii biegłego sądowego. Właściciel musi taki wniosek złożyć w czasie rozprawy, aby nie ponieść porażki z powodu nie udowodnienia zasadności podwyżki.

W czasie procesu lokator jest zobowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się wyroku w sprawie zasadności podwyżki[12]. W przypadku gdy podwyżka okaże się zasadna lub częściowo zasadna, to obowiązkiem lokatora jest zapłacenia różnicy pomiędzy uzasadnionym czynszem, a czynszem dotychczasowym za cały okres od chwili upływu terminu wypowiedzenia czynszu[13].

W przypadku, gdy lokator w terminie 2 miesięcy od doręczenia wypowiedzenia czynszu odmówi na piśmie przyjęcia podwyżki czynszu ze skutkiem rozwiązania najmu, to z upływem terminu wypowiedzenia czynszu najem ustaje i lokator ma obowiązek opróżnić lokal[14].

Gdy lokator w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia podwyżki w ogóle nie zareaguje, to podwyżka wchodzi w życie z upływem terminu wypowiedzenia[15].

[1] Art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
[2] Art. 8a ust. 4.
[3] Art. 9 ust. 8.
[4] Art. 2 ust. 1 pkt 12.
[5] Art. 8a ust. 4e.
[6] Art. 8a ust. 4.
[7] Art. 8a ust. 4.
[8] Art. 8a ust. 4 i 4a.
[9] Art. 8a ust. 4.
[10] Art. 8a ust. 5 pkt 2.
[11] Art. 8a ust. 5 pkt 2.
[12] Art. 8a ust. 6a pkt 2.
[13] Art. 8a ust. 6b.
[14] Art. 8a ust. 5 pkt 1.
[15] Art. 8a ust. 6a pkt 3.