Wypowiedzenie trzyletnie
- Szczegóły
- Kategoria: Najem
- Opublikowano: wtorek, 24, kwiecień 2012 15:23
- Tomasz Urbaś
- Odsłony: 17949
Przesłanki
W dniu 10 lipca 2001 r. weszła w życie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Ustawa jest bardzo restrykcyjna dla właścicieli nieruchomości. Utrzymywała nieopłacalność najmu w przypadku najmu nawiązanego na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach. Zwiększa ryzyko najmu w przypadku wynajmowania lokali na podstawie umowy najmu.
Ustawodawca prawdopodobnie zdając sobie sprawę ze skutków ustawy umożliwił właścicielom zakończenie stosunku najmu z lokatorem w przypadku chęci zamieszkania w lokalu poprzez wypowiedzenie i to bez dostarczania lokalu zamiennego. Obecnie jest to jedyny i ostateczny środek prowadzący do zakończenia dyskryminacji właścicieli lokali i uprzywilejowywania lokatorów.
Podstawy prawne
Art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. (Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu. Norma pisana kursywą utraciła moc prawną- wyrok TK Dz. U. z 2007 r. Nr 128, poz. 902).
7. Przepisy ust. 4–6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
Warunki wypowiedzenia
Zamiar zamieszkania w lokalu lokatora przez:
- właściciela lub
- pełnoletniego zstępnego (dzieci, wnuki itd.) lub
- wstępnego (rodzice, dziadkowie itd.) lub
- osoby, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.
Warunkiem wypowiedzenia nie jest np. nieposiadanie innego lokalu, niezamieszkiwanie w budynku w którym wynajmowany jest lokal, zachowanie jakichkolwiek norm zaludnienia. Dla ważności wypowiedzenia wystarcza zamiar zamieszkania w lokalu, który należy zrealizować tylko przez sześć miesięcy po ustaniu najmu.
Sposób dokonania wypowiedzenia
Wypowiedzenia należy dokonać poprzez doręczenie pisemnego oświadczenia woli o wypowiedzeniu najmu. Wypowiedzenie należy doręczyć wszystkim najemcom lokalu (np. obojgu współmałżonkom lub lokatorowi i jego dzieciom w przypadku śmierci współmałżonka lokatora). Dla celów dowodowych niesłychanie istotne jest posiadanie dowodu doręczenia (ZPO - tzw. żółtej karteczki, a nie tylko dowodu nadania). W przypadku odmowy przyjęcia pisma wysłanego za ZPO, wypowiedzenie jest traktowane za doręczone.
Skutki prawne wypowiedzenia
Po upływie terminu wypowiedzenia – 3 lata na koniec miesiąca kalendarzowego najem lokalu ustaje z mocy prawa. Lokator pozostaje bez tytułu prawnego, co jest koniecznym i wystarczającym warunkiem eksmisji (art. 222 § 1 oraz 675 § 1 Kodeksu cywilnego). W przypadku nieopuszczenia lokalu po zakończeniu biegu terminu wypowiedzenia należy wnieść bezzwłocznie sprawę do sądu powszechnego o eksmisję. Bezwzględnie nie można traktować takiej osoby jako najemcy. Jeżeli były najemca nie wyprowadzi się po rozwiązaniu najmu należy żądać od niego odszkodowania, a nie czynszu.
Tylko w wypadku, gdy w chwili doręczenia wypowiedzenia lokator ukończył 75 lat i jednocześnie nie ma innego lokalu do którego może się wyprowadzić oraz nie ma osób zobowiązanych wobec niego alimentacyjnie, najem na skutek wypowiedzenia trzyletniego nie wygasa. Skutkiem doręczenia tego wypowiedzenia jest wówczas ustanie najmu po śmierci lokatora bez względu na to czy mieszka z innymi osobami bliskimi. Osoby te nie wstępują bowiem w stosunek najmu po jego śmierci.